城市综合体陷过剩危机 商业地产投资前景堪忧

2010-07-21 作者: 来源:搜狐焦点网成都站 浏览:

  “谁拥有城市综合体,谁就拥有城市的未来!”地产界一直流传着这样的一种观点。 

  在目前宏观调控背景下,中国的商品住宅市场开始出现成交量低迷、价格松动下滑的态势,很多房地产开发商开始转而进入商业地产领域,更是加剧了 “城市综合体”领域的市场竞争。放眼成都房地产市场,大有“言必称城市综合体”之势,无论是市中心,还是二环路到2.5环上,城北、城东、城南,以及郊区的温江都已成为城市综合体的主战场。

  成都综合体项目有多少?

  据四川省商业联盟统计显示,目前成都在建的大型商业综合体项目多达48个,大多数体量都是10万平方米以上,而且绝大多数都将在近两年内陆续完工。“

  当前成都的城市综合体项目,大都围绕着二环路、2.5环等交通干道上自然聚集。从板块上来看,最扯人眼球的是近3年迅速崛起的建设路板块和万年场板块,建设路板块已聚集了首创·爱这城、龙湖天街三千集,更早一点的SM广场;万年场板块属于华润万象城的天下,规模超过40万平方米,可谓是“一股独大”自成体系;城东南板块主要是万达广场、百联天府、红牌楼广场 (论坛 新闻);城西板块主要有双楠伊藤、仁和 (论坛 新闻)春天广场;城北板块显得比较分散,主要有正在建设中的金牛万达广场、北城天街、瑞安中华汇广场等。 

  天府大道南延线两边,集中了大量的在建城市综合体,达到22个项目,而且基本分布在大源组团和站南组团两个板块中。当前,聚集在大源组团在建的城市综合体有苹果之城、中信大厦、复地项目、保利 (论坛 新闻)国际广场、美年广场、蜀都国际广场……其中超过两百亩的项目就达到了5个之多,天府新城广场更是达到了惊人的935亩,而占地255亩的美年广场总建筑面积达到了100万平方米,包括住宅、商业、写字楼、酒店、艺术馆等多种形态。南三环附近的站南组团有中航 (论坛 新闻)城市广场、茂业中心、仁和项目、鸿昌嘉泰等多个体量在30万平方米以上的商业综合体项目。

  投资城市综合体需要注意什么?

  去年成都商业零售表现强劲,市区主要零售卖场销售收入依然实现了高于15%的增长率,去年全年成都新增13家超过5000平方米的大卖场,在商业零售的高增长带动下,成都的城市综合体项目雨后春笋般的涌现出来,城市综合体的巨大供应,市场能否消化如此大的商业体?投资商、开发商的实力后续是不是可以跟上?这将是下一阶段,成都房地产市场不得不面对的问题。。

  事实上,一个10万平方米以上的商业项目,该需要多少品牌商家入驻,需要多少中小商家来经营,未来可以满足多少人的购物需求,这些都是可以量化的。任何一个大商家,包括家乐福、伊藤洋华堂、沃尔玛、人人乐、王府井等零售巨头,他们如果要选择一个城市综合体,是需要很多指标分析的,尤其是周边的居住人口,以及商业的密集度等。很明显,以目前成都的居住结构和消费结构,城市综合体过多、过密,的“扎堆”,必然意味着某些城市综合体会因为后期招不到商家而面临“饥饿”和“空置”的危机。而在宏观市场方面,国内商业地产投资运营普遍存在着业态布局缺乏规划、对商业地产特性把握不准、招商代理不专业、后期管理不适应商体发展要求等问题,对于商业地产项目的开发、运营、管理及相应的法律法规并没有形成系统的理论及实践操作经验。成都商业地产市场如果不在开发思路、运营策略、后期服务上进行切合市场需求特点的创新,打造出有特色、有差异的品质地产,而只是一味追求数量体量的话,其发展前景也是不容乐观的。

  附:什么是城市综合体?

  所谓“城市综合体”,是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大城市,在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重,一般来说,酒店、写字楼、购物中心三大功能是城市综合体最基本的业态组合。 

  城市综合体往往具备超大的空间尺度,毕竟城市综合体要融合众多的城市功能。城市综合体往往还具备通道树型交通体系,通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划,将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来,并与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系。城市综合体还应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计,既有大众化的一面,同时又是高科技、高智能集合。