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新型城镇化:城市之未来 地产之生机
  • 作者:佚名 来源:凤凰网 2014年11月10日 浏览:
  •   党的十八大提出建设新型城镇化的目标,这势必给发展中的中国带来翻天覆地的变化。2012年,我国城镇人口达到7.1亿,城镇化率基本达到世界平均水平。预计到2030年,中国的城市将容纳十亿人生活。中国的房地产业将是这场巨变的有力推动者和实现者。在这场“城市改变中国”的盛宴中,人们普遍关心的是,随着新型城镇化建设的不断加快,城市应该是怎样的?这是否就是中国房地产业一次新的发展机遇? 

      新型城镇化突破口是城市的“幸福感”

      当下中国,“幸福城市”已不仅仅是官员们烂熟于心的概念,它早已成为越来越多老百姓所追求的生活目标。

      于是,当人们回答哪些城市是自己心中的“幸福城市”时,他们会列出了一长串的城市名字:不仅有北京、上海、广州、深圳这几个一线大城市,还有成都、厦门、青岛、杭州、大理等等二三线城市——暂且不管这些城市的GDP如何,只要能让人幸福,便拥有了足够的吸引力和让其他城市羡慕嫉妒的人缘。

      幸福城市实际上是老百姓幸福感的提升。幸福理念的提出主要也是针对于民众需求的满足程度。如果民众的基本需求能够满足,这座城市无论是基础设施,还是环境、交通、管理、服务,都应该是做得比较好的;反过来,如果这些都做得越来越完善,民众的幸福感就会能够得到继续提升。

      一个城市的发展与否,势必会影响到个人幸福感。但是它的影响分为两个方面。如果一个城市希望大幅度地提高个人的幸福感,这在具体实施上是有些难度的;但如果一个城市在各方面都不尽人意,不够理想,那么足以让人们的幸福感下降很多,这种反向的影响是非常大的。十几年来,随着我国城市规模一再扩大,城市人口不断增长,老百姓的收入也在攀升,但逐渐暴露出来的种种城市病,使得生活在城市中的人们发现自己的幸福感与那些不断攀升的经济数据相距越来越大。

      业内专家普遍认为,在推动新型城镇化路线图中,产业和城镇的融合发展模式是完善新型城镇化发展机制的重要突破口,而这个突破口,将是城市居民幸福感来源的“硬条件”。

      新型城镇化为地产带来生机

      2014年,在中国新型城镇化不断升级背景下,房地产行业势必面临机遇和挑战。同时,新型城镇化建设必然带来城市建设的提速。那么,如何在行业大环境中与时俱进,创新与发展,已成为当今房地产行业最为关注的问题。

      今年春天全国两会闭幕后。当时反应最快的要数房地产开发商们,几乎是同天表态——金科说“要踩准新型城镇化的步调”;碧桂园要做“践行新型城镇化的先行者”;泰禾地产则要为“新型城镇化建言”……看来,不少开发商已然意识到新型城镇化对于房地产行业而言,大有文章可做。

      新型城镇化的加速进行是必然的,而新型城镇化的发展也给城市提出了新的要求。每年数以千万计的农村人口进入城市,这就带来了住房、医疗、教育、公共设施等一系列的需求,而这些都必须逐步满足,否则将会给社会带来诸多不稳定因素。而这些人们的需求之中,首要解决的就是住房问题。但又不能简单的将新型城镇化理解为住宅地产的开发,毕竟人的需求是多方面的,除了基本的居住需求,其他诸多方面都应该得到保障。看来,新型城镇化为未来房地产的快速发展提供了政策支持,房地产行业必将迎来新一轮的发展高峰,但这绝不应该是房价高涨之风。

      随着新型城镇化的推进,未来将形成什么样的地产格局尚不知晓,但无论新型城镇化的“主战场”在哪里,都给房地产行业带来了不小的发展空间。首创置业董事长刘晓光认为,新型城镇化作为近些年来最大的利好,给房地产企业乃至整个行业都注入了无限生机。对企业来说,战略的制定显得尤为重要,不能一直寄希望于房价的所谓大涨,而是要退而结网,把握政策大势,借助政策的东风来获取自身的发展。

      现在,问题来了。房地产行业已经告别暴利时代,并趋向于利润均衡化,但如何在保持均衡利润的基础上挖掘新型城镇化的“红利”?成本控制也好、规模化发展也罢,这是房企寻求生存发展必须得思考的。一旦方向偏离,很有可能演变成一场风险投资。

      新型城镇化带来观念的转变

      新型城镇化是大、中、小城市与小城镇协调发展的城镇化。大中小城市合理布局的城镇化缓解了人口、资源向大城市集中的趋势。这有利于分流大城市多年来居高不下的购房需求,大城市房价上涨的压力将会缓解。这也会解除长期高房价对大城市集聚和辐射能力的桎梏,加快大城市产业结构优化进程,从而驱动房地产市场发展进入高级化阶段,这便带来人们观念的转变。

      以资源环境承载能力和公共服务功能配套完善为原则,合理控制大城市过度扩张,加快健全中小城市硬件设施和软件服务,注重产业的合理布局与配套集群发展。注重做大做强新型产业,尤其是现代服务业。注重生产和工艺流程创新升级,推动城镇向数字域、信息域、智能域、知识域方向发展。合理引导人口和产业集中集聚,形成大、中、小城市合理有序协调发展格局。促使城镇空间优化、中心城市与卫星城镇共同繁荣,造就城镇宜居宜业宜游的环境。由于中小城市在产业分工上与区域中心城市相得益彰,中小城市通过接受大城市输出的制造产业和关联服务业,而获得大城市的辐射和扩散效应,中小城市的快速发展,不但会留住本地人口,还会吸引已经流入大城市的人们纷纷返回原所在的中小城市,也将会衍生出大量的新增住房需求。

      当然,在推进新型城镇化这一浩大工程中,政府的力量是有限的,城市的发展需要政府与城市运营商共同合作,从短期行为变成对城市负责的长期行为。城市运营商区别于传统意义上的房地产开发商,它具备相当的实力,具有从常规的地产开发向城市纵深发展延伸的能力。

      据了解,自2013年开始,万科、保利、恒大等品牌房企已经开始在很多城市群中悄然布局土地储备。例如万科旗下的商业综合体、社区食堂、生活广场产品均已面世。绿地集团紧随国家“新型城镇化”的发展规划,实现从房地产开发企业到城市全产业链整合者的战略转型。这种观念的转变,使“产城一体”成为一种新的角色定位。如此说来,在建设新型城镇化的过程中,必然会带来人们观念的创新和转变。

      建设节约资源和保护环境的新型城镇化,必将创造我国房地产行业发展的新模式,改变房地产行业过去“跑马圈地”的经营模式。改变千篇一律的建筑风格,增加保护生态和环境的绿色节能建筑、保护多样性建筑,提升信息化、智能化在居住区的应用等,这些都将为房地产行业的深化与发展带来革命性变化。因此,房地产行业应当树立一种信念。应当把其作为一项利国利民的事业,一个长期可持续发展的品牌去经营,而不仅仅是把它作为国民经济的支柱产业,只为获得经济利益。在建设新型城镇的过程中,房地产行业应该有更大的作为,更好地发展,更好的前景。
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